Как купить квартиру дешевле?

Этот вопрос считается главным, так как он определяет и бюджет, и путь подбора, и дату заселения.

Формально новостройкой на рынке недвижимости считается квартира, расположенная в строящемся доме. В том, который на текущий момент еще не введён в эксплуатацию. Всё остальное считается вторичным рынком. Даже квартиры в бетоне, без отделки.

Какая разница между новостройкой и вторичным жильем?

● Ответ прост: в первом случае – покупатель фактически является соинвестором. Точнее лицом участвующим в строительстве дома своими деньгами. При этом он не получает права пользоваться еще квартирой и даже не считается ее собственником.

● Во втором случае, подписывая договор купли-продажи квартиры Вы становитесь собственником. С этого момента можете пользоваться жильем сразу после перехода прав и подписания акта приема-передачи.

Очевидно, что второй вариант покупки многим нравится больше. Но, как Вы понимаете, свои плюсы и свои минусы есть в каждом из них.

Плюсы и минусы при покупке квартиры в новостройке

Главным преимуществом дома-новостройки является, безусловно, его новизна. А отсюда и новые технологии строительства, и современное инженерное оборудование. Кроме того, в новых домах удобные планировки, большие панорамные окна, красивые современные фасадные решения.

Еще долгое время стоимость квадратного метра в нем будет только расти именно за счет его новизны.

Цены на новостройки не кусаются

Вторым по списку, но равным по значимости достоинством строящегося жилья, конечно же, является его цена. Очевидно, что купить квартиру в новостройке дешевле на начальном этапе строительства. Чем меньше этажей возведено, тем стоимость метра меньше.

Это правило давно освоили многие успешные инвесторы. Они с радостью вкладывают свои свободные деньги в рынок недвижимости на этапе начала строительства.

В золотые времена прибыль от вложенных средств достигала 50% годовых. Сейчас можно говорить о 15-25% в зависимости от региона, класса жилья и надежности застройщика.

Можно ли купить квартиру в новостройке в рассрочку?

Третий немаловажный фактор — гибкие условия покупки квартиры в новостройке у застройщика. Многие девелоперы легко идут на значительную рассрочку, которую, конечно, не может предоставить частник.

Вы можете купить квартиру на вторичном рынке, как правило, заплатив всю стоимость сразу.

Покупка новостройки в ипотеку

Ипотечные программы от банков, предоставляют пониженный ипотечный процент при кредитовании. Банки в данном случае мотивированы теми же строительными компаниями.

Квартира по трейд-ин

Часто крупные девелоперы, имеющие в группе компаний своё агентство недвижимости, предлагают так называемый трейд-ин. Речь идет о продаже новостройки в обмен на старую квартиру с доплатой.

Чаще всего застройщик лукавит в данном случае. Речь не идет о традиционном обмене квартирами. Сначала их агентство пытается продать Вашу квартиру. Но лишь потом уже вырученные деньги зачитывает в стоимость новой. Если Вам самим лень искать хорошего риэлора, то это выход.

Мы можем продолжить описывать все преимущества покупки в новостройке. Однако, перечисленные выше, на наш взгляд, являются наиболее значимыми и весомыми.

Купил новостройку — когда дадут ключи?

Главная проблема при покупке в новостройке — откладывающееся на неопределенный срок вселение. Это фактор, не позволяющий купить квартиру в новостройке у застройщика дешевле, чем на вторичке.

Не у всех есть возможность ждать год-другой, пока закончится строительство. Другие не рассчитывают на ипотеку, так как не могут подтвердить доходы в банке. Третьи просто не доверяют застройщику, что дом будет достроен и сдан в срок.

Очень частыми являются случаи задержек ввода в эксплуатацию домов на два-три года. Еще хуже, если строительная компания будет признана банкротом. В наше время даже именитые строительные корпорации, на счету которых миллионы построенных метров жилья, обанкротились. Стали участниками грандиозных скандалов.

В результате тысячи семей до сих пор не получили заветные ключи. А некоторые при этом продолжают выплачивать проценты по ипотеке.

Какие риски при покупке новостройки на стадии строительства?

Нельзя умолчать и о рисках, которые несет сам по себе договор инвестирования в строительство. Принимая условия договора долевого участия, Вы становитесь бизнесменом-инвестором. Вы в равной доле с владельцами компании несете риски банкротства и рыночного падения цен. Заметим, не собственником своей не построенной квартиры.

Компания может, например, не договорившись с городской администрацией, попасть под «административный пресс». Не получить заветный ЗОС – заключение о соответствии. А значит потерять возможность ввести в эксплуатацию законченный строительством жилой дом. Такие случае – не редкость.

Серые схемы при продаже новостроек

Всё еще встречаются так называемые «серые схемы» продажи недвижимости строительными компаниями. Это также с уверенностью можно отнести к минусам покупки новостроек. Вот, например, часто встречающиеся финансовые комбинации, которые пугают и отталкивают, возвращая покупателя на вторичный рынок:

● предварительные договоры вместо договоров долевого участия;

● принуждение к вступлению в жилищно-строительные кооперативы вместо покупки квартиры по 214-ФЗ;

● различные вексельные схемы, при которых покупатель остается лишенным любых прав требования и купленных квадратных метров.

Управляющая компания от застройщика — благо или зло?

Монопольная жесткая система управления построенным жилым комплексом – картина современных новостроек. Застройщик принудительно навязывает свою управляющую компанию в течение пяти лет, защищающую интересы девелопера. Это делается, чтобы обеспечить себе глобальную индульгенцию. А также защитить себя от возможных попыток жильцов оспорить качество строительства. И, возможно, потребовать компенсацию за строительный брак.

Повышенные тарифы, поборы, незаконные требования и ограничения часто создают среду угнетенного проживания в полюбившемся в начале жилом комплексе.

Кому жаловаться на строителей?

Ремонты у соседей. Это просто катастрофа для тех, кто въезжает в новостройку первым. От двух до пяти лет со всех сторон Вы будете слышать трели перфораторов, шум миксеров и бетономешалок.

В подъезде всегда будет рассыпан цемент, лифт обит фанерой, на которой маркером выведены на ломаном русском языке имена и номера телефонов местных отделочников из Средней Азии и других стран ближнего зарубежья. На детской площадке будут восседать по-орловски и есть шаурму обладатели этих телефонов в ожидании очередной машины со строительными материалами.

Вероятно, на чашах весов «за» и «против» покупки новостройки установилось шаткое равновесие. А мы тем временем, переходим ко вторичному рынку недвижимости. Определимся с достоинствами и недостатками приобретения жилья, имеющего звонкий кричащий статус – «вторичка».

Почему покупать квартиру на вторичке лучше?

Первое и главное достоинство квартиры на вторичном рынке звучит так: купил – въехал. Не нужно ничего ждать.

К квартирам вторичного рынка можно отнести жилье в только что построенных домах. Если на них уже оформлена собственность. Часто так делает застройщик, не успевший к окончанию строительства распродать определенный объем квартир. Тогда он просто оформляет эти метры на себя или свою «дочку».

В этом случае мы имеем некий гибрид. С одной стороны – это новостройка, с дугой – вторичка.

Купил квартиру на вторичном рынке — сразу заезжай!

Второе – обустроенность. Дом давно построен, соседи давно живут, ремонты у соседей – редкое исключение. Уже на этапе осмотра Вы видите состояние подъезда, фасада, детской площадки, двора и самой квартиры. Этого Вы лишаетесь при покупке в строящимся доме.

В каких районах лучше покупать квартиру?

Третье – сложившаяся инфраструктура района. Перед тем, как решитесь купить вторичное жилье, Вы точно будете знать, где ближайшие объекты инфраструктуры. Торговый центр, кинотеатр, рынок, аптека, рестораны, фитнес-клубы и прочие необходимые многим объекты жизнедеятельности. И конечно же — школа и детский сад,

Купить квартиру дешевле, а продать дороже

Ну и еще один немаловажный плюс вторичного рынка – ликвидность! Квартира, купленная на вторичном рынке с хорошей историей – всегда востребованный товар. Её легко можно продать, обернув в реальные денежные знаки.

Этим достоинством не всегда обладает квартира в новостройке. Переуступка ДДУ является лишь переуступкой прав требования, но не обладанием заветными квадратами.

Поэтому эту пальму первенства в части ликвидности мы уверенно можем отдать вторичке.

Главная проблема при покупке квартиры на вторичном рынке — реновация

Реновация в Москве — на данный момент, пожалуй, главный отталкивающий фактор. Именно он мешает тем, кто решил купить квартиру на вторичном рынке дешево. И вот почему. Ремонт в данной квартире делать не имеет никого смысла. Это очевидно – дом все равно снесут.

Какова причин продвижения реновации в Москве? Некоторые эксперты рынка связывают это с процессом искусственного перетаскивания покупателей из вторички в сектор новостроек. Возможно, не без жесткого лоббистского интереса девелоперов.

Люди покупают более дорогой квадратный метр в сравнительно нестарых районах и домах. Либо несут свои деньги определенному кругу «правильных и надежных» застройщиков. Круг замкнулся. Сектор интересного к покупке жилья на вторичке снизился. На оставшиеся более-менее свежие дома и новостройки цена выросла.

Эта тенденция стала наиболее заметна в конце 2018, начале 2019 года. Стоимость квадратного метра уверенно поползла вверх.

Нужно ли проверять историю перехода прав на квартиру?

Сомнительная история вторичной квартиры. Этот фактор небезосновательно для многих неискушенных покупателей является очень болезненной причиной отказа от понравившейся квартиры.

Так часто бывает, что человек сам нашел на авито или циан себе квартиру. Она идеального месторасположения с евроремонтом и по удивительно низкой цене. Но радость первого знакомства с квартирой омрачается после первичного изучения истории перехода прав.

Судебные требования третьих лиц, тёмные наследственные дела, пропавшие непонятно куда владельцы долей. А также бракоразводные прения бывших супругов, и так далее и тому подобное. Всё это может поставить уверенное «НЕТ» на решении о приобретении столь замечательной квартиры. Если, конечно, ваши дела ведет опытный риэлтор, волноваться не стоит.

Проблемные квартиры, которые могут привести к потери денег и недвижимости, грамотный риэлтор отсекает сразу. По сложным случаям поднимает историю и всю подноготную так, как не сделает обычный обыватель. Когда риски отсутствуют или сведены к минимуму, может предложить квартиру к рассмотрению или покупке.

Но, к сожалению, не все понимают, что услуги опытного риэлтора – это необходимость! Это может решающим образом спасти Ваши деньги и недвижимость.

Покупать ли квартиру в старом доме?

Изношенные коммуникации и инженерные системы дома. Этот недостаток, безусловно, не относится к домам более-менее свежим. Если же дому тридцать, вероятность того, что коммуникации в удовлетворительном состоянии, не очень велика. К этому сроку не многим домам удалось сделать капитальный ремонт и заменить всю инженерку.

Большинство старых домов остались безучастно ждать так называемой реновации, то есть сноса. Те же дома, которые не попали в реновацию, также касаются капитального ремонта чаще всего косвенно. Кое-где подкрасили, кое-где подмазали, обновили фасад, заменили домофон, разбитые стекла. Вот, пожалуй, и всё. До замены труб холодного, горячего водоснабжения, отопления и канализации, подчас, просто «не доходят руки».

Иногда, сами жильцы являются причиной отказа от такого рода ремонта. Особенно те, кто сделал в своих санузлах «евроремонт» и наглухо зашил плиткой стояки и люки. В такой ситуации рассчитывать на исправную работу систем водоснабжения и канализования уже не приходится.

Поэтому, если Вы хотите купить квартиру на вторичном рынке не только дешевле, но и с хорошим качеством инженерных систем, потрудитесь уточнить этот вопрос заранее. Опытный риэлтор всегда уточнит это перед тем, как предложить квартиру клиенту.

Можно и далее продолжить качественное и количественное сравнение достоинств и недостатков новостроек и вторичных квартир. Однако в данной статье мы раскрываем иное, а именно: как купить квартиру дешевле.

Итак, если с вопросом «где купить», Вы уже определились, перейдем к главному вопросу «как купить». Да так, чтобы не только не переплачивать, но и сделать это с максимальной выгодой.

Цена квартиры в данный момент времени не является абсолютным значением. Её нельзя безусловно принять за меру качественной оценки процесса выбора жилья. Например, квартира в новостройке на этапе котлована стоит один миллион рублей. Но на этапе ввода в эксплуатацию – два миллиона рублей.

То есть первоначальная цена кажется нам наиболее привлекательной. Однако риск банкротства компании, возникающий в процессе строительства, может обратить уплаченный Вами миллион в ноль.

Риски при покупки наследственных квартир

Или другой пример. Квартира после раздела долей новыми собственниками, получившими ее в наследство, была куплена «за копейки». То есть значительно ниже аналогичных вариантов. Казалось бы – выгодная покупка. А если через год, другой объявится законный наследник, о котором никто и ничего не знал? В этом случае притязания нового бенефициара могут перечеркнуть всю радость от случившейся ранее выгоды.

Вывод, который напрашивается сам собой прост. Не стоит оценивать выгоду от покупки квартиры только денежным эквивалентом текущего времени. Куда дешевле и выгоднее обойдется нанять хорошего риэлтора. Он убережет Ваши нервы, деньги и недвижимость от всевозможных рисков их потерять.

А теперь перейдем к пошаговой инструкции покупки квартиры в новостройке и на вторичном рынке.

Реально ли купить квартиру дешевле, чем у строителей

«Разве такое возможно?» — спросите Вы. Уверяем Вас!  Это и есть правда жизни, с которой мы сталкиваемся каждый день. Наши клиенты покупают квартиры в новостройке дешевле, чем у застройщика. Это и есть наша работа!

Дополнительная скидка при покупке новостройки

Имея прямые договоры с большинством застройщиков Москвы и Подмосковья, успешные риэлторы делают им хорошие продажи. Поэтому девелоперы  мотивируют агентов к тому, чтобы те вели клиентов к ним.  Застройщики зачастую дают хорошие скидки или дополнительные бонусы покупателям с агентами.

При этом отдел продаж самого застройщика, такие скидки сделать не сможет. Почему? Всё просто – отдел продаж всего лишь группа лиц, «зацикленных на своем объекте». Через него проходит лишь ограниченный трафик возможных покупателей.

Очевидно, при массированной медиа рекламе, в общем потоке конкурентных предложений «тонет» любой отдел продаж. Даже самого именитого застройщика.

Некоторое время назад это поняли владельцы и бенефициары рынка девелопмента. И отношения к риэлторам и агентствам недвижимости резко изменилось.

Если раньше их считали конкурентами или даже лишней прослойкой, то теперь агент – это звучит гордо! Стало ясно, что в совокупности своей агенты делают больше продаж. И, соответственно, наделены большими преференциями, чем сотрудники отдела продаж.

Как уменьшить процент по ипотеке?

Ипотека. Часто в предложениях агентов на различных интернет-досках и маркетплейсах встречается фраза: «льготная ипотека». Что это значит? То же что и в случае с застройщиком. Банки с удовольствием дают преференции и скидки клиентам, которых приводит частный риэлтор или агентство недвижимости.

Зачем им это делать? Почему нельзя просто написать на сайте банка, дескать приходите к нам, у нас скидка по ипотеке? Объяснение тому очень простое. Жесточайшая конкурентная борьба между банками в погоне за заветным клиентом.

Владельцы банков, также, как и строительных компаний, увидели в агенте друга и соратника. В связи с чем, наделили его большими возможностями и инструментами по привлечению клиентов. Однозначно, если хочешь купить квартиру с пониженным процентом по ипотеке – обращайся к риэлтору!

Распродажа квартир в новостройках

Информация. Кто владеет информацией, тот владеет миром. Не так ли? И в части касающейся покупки квартиры у застройщика, риэлтор уверенно лидирует. Как Вы думаете, список квартир, размещенный на официальном сайте офиса продаж, является исчерпывающим? Уверяем Вас – Нет!

Застройщик никогда не выложит все варианты в продажу. Почему? Чтобы не оказаться в ситуации, когда все нормальные метры будут распроданы сразу. В тоже время, останется лишь один «неликвид», который невозможно будет продать по хорошей цене.

Но в моменте покупатель не видит реальных остатков. И, часто, разочаровавшись, отказывается от покупки здесь и сейчас. Покупает в другом месте. А когда вновь видит уже хорошие квартиры на сайте, сильно удивляется. Не нужно удивляться!

Стоит обратиться к агенту и он с радостью поможет достать все козыри из рукава застройщика! Безусловно, агент обладает инсайдерской информацией. Он знает, когда, какие метры выведут в продажи, и по какой цене.

Какие документы нужно проверять при покупке новостройки?

Документация. Часто, когда хотите купить квартиру в новостройке, Вы сталкиваетесь с жестким правилом. Либо подписывайте договор, разработанный застройщиком, либо «до свидания». И многие подписывают его, даже не читая. Какой смысл читать, если всё равно ничего не исправишь?

В некоторых случаях предлагается к подписанию договор вообще не с застройщиком, а с некой «дочкой». Или, быть может, каким-то паевым инвестиционным фондом (ПИФом). Подчас, этот договор носит смысл переуступки прав требования. Иногда покупатель просит помочь коллегу из юридического отдела, чтобы тот проверил документы застройщика. Коллега изо всех сил ковыряется в предоставленных томах бухгалтерской отчетности и папках с уставными документами. Только бы не ударить в грязь лицом, ничего не понимая по сути дела.

Практика применения законов и подзаконных актов в строительстве – весьма трудоёмкая и узкая сфера юриспруденции. Такая, что не каждый юрист – специалист в своей отрасли разберется с хитросплетениями отношений: застройщик – дольщик. И самое главное, кто знает инсайдерскую информацию о реальном состоянии дел строительной компании? Без нее невозможно сделать правильный вывод относительно рисков, которые возьмет на себя будущий дольщик.

Информация, которой владеет опытный практикующий риэлтор, может оказаться решающей. Таким образом агентам удалось спасти десятки миллионов. Те, которые могли быть закопаны в долгострой или объекты обанкротившихся девелоперов. Между тем, агент знает об объектах своего города намного больше, чем простой обыватель.

Скидки при покупке новостроек — как получить?

Привлечение риэлтора – это путь к тому, чтобы купить квартиру в новостройке дешевле чем у застройщика. По всем пунктам. К слову, экономия на услугах риэлтора может обойтись многомиллионными убытками.

Безусловно, Вы скажете, что найти хорошего риэлтора очень сложно. Это, к сожалению, правда. В нашей стране нет института профессионального агента в недвижимости. Многие, кто пару раз участвовал в сделке купли-продажи жилья, вдруг начинаю считать себя специалистом. И выходят на рынок услуг.

Не отчаивайтесь! Идущий осилит дорогу! А мы пока переходим к вторичному рынку жилья, чтобы построить маршрут подбора заветных площадей.

Пошаговая инструкция: купить квартиру дешевле – вторичное жилье

А теперь поговорим о том, как купить квартиру дешевле на вторичном рынке как можно дешевле. О модели поведения покупателя с целью минимизации рисков утраты и получением максимальной выгоды.

Выгодой стоит считать не только денежный эквивалент, в виде скидки от первоначальной цены экспозиции квартиры. Но и дисконтированный коэффициент снижения рисков утраты купленной недвижимости целиком или ее части.

Снижение стоимости как процесс может, тем не менее, иметь два относительно значимых фактора. Объективный (компромиссный) и субъективный (психологический), о которых мы поговорим ниже.

Итак, на что обратим внимание при подборе жилья на вторичном рынке?

Объективный фактор снижения стоимости

Нетрудно догадаться, что стоимость объекта недвижимости – денежное выражение совокупности объективных неденежных факторов.

К таким факторам можно отнести следующие:

• площадь квартиры,
• планировка,
• ориентация квартиры по сторонам света,
• качество отделки,
• состояние здания,
• район расположения,
• близость до метро.

А также: доступность объектов городской инфраструктуры и прочие характеристики. Тех, что формируют объективную сторону, не зависящую от участников сделки, но диктующую определенные ценовые рамки.

Почему объективный фактор можно назвать компромиссным? При выборе квартиры покупатель так или иначе вынужден идти на компромисс.

Например, найдена прекрасная квартира, но в «убитом» доме с обшарпанными стенами и загаженным подъездом. Укладывается в искомый коридор по бюджету. Но оставляет грустное восприятие и отбивает желание ее купить. Как в таком случае поступить? Отказаться рассматривать этот вариант или нет?

Чем поможет риэлтор?

Риэлтор перед принятием решения изучит историю здания и выяснит, когда в нем планируется ремонт. Тем более это не сложно. Данная информация является публичной. Кроме того, желательно сделать звонок в управляющую компанию и уточнить необходимую информацию. Если капитальный ремонт планируется в ближайшее время, то данный недостаток можно не считать существенным. В данном случае компромисс найден.

Раз уж мы договорились сами с собой, значит мы можем использовать этот фактор как инструмент понижения цены. Следовательно сможем купить квартиру дешевле.

Грамотный агент всегда найдет несколько факторов снижения цены, которые будут весьма убедительными. Как для покупателя, так и для продавца.

Субъективный фактор

Заметим, что на психологии отношений продавца и покупателя зиждется субъективный фактор. Продавцу, как правило, кажется, что его товар стоит дороже, чем аналогичные. Те, которые представлены на рынке с аналогичными параметрами. Он всегда может сказать, что данная стоимость обусловлена тем, что он вложил много денег в ремонт. Здесь мраморные подоконники, венецианская штукатурка, лепнина, привезенная из Италии и так далее и тому подобное.

Психология покупателя состоит в обратном. По его мнению квартира рассматривается лишь с точки зрения места расположения и планировочного решения. А дизайн интерьера – это дело вкуса. Мрамор и прочие элементы декора уже являются устаревшим стилем. Так может говорить или думать тот, кто покупает.

Опытный риэлтор сэкономит Вам деньги при покупке квартиры

Взаимная заинтересованность двух сторон с противоположными психологическими мотивами может привести к негативному сценарию переговоров. Именно поэтому для ведения переговоров нужен специалист. Тот, кто не имеет личной заинтересованности и смотрит на вещи сугубо с профессиональной точки зрения.

Проведение переговоров грамотным риэлтором, работающим на стороне покупателя позволит найти правильные нотки в поведении продавца. Те, которые позволят с одной стороны не высказать заинтересованности. Но с другой стороны подобрать те факторы, что помогут купить квартиру дешевле.

Оба вышеперечисленных фактора довольно просты, если читать о них на мониторе. Но очень сложны и запутаны, если пытаться в них сориентироваться и применить на практике без надлежащего опыта.

Что касается объективных факторов, то при самостоятельном определении цены их объективность начинает медленно растворяться. Логично, что нет никаких методичек, где всё чётко написано. Например, что каждые сто метров удаленности строения от метро – это удешевление квартиры на икс процентов. То есть факторы, конечно, объективные, но вот их влияние на цену – лишь условно объективное. Да и ценность каждого фактора в отдельности для разных людей отличается.

С субъективными факторами дело обстоит несколько иным образом. Если Вы покупатель, а не продавец, то есть смысл не придавать «блеску» квартиры излишней ценности. Всё, что Вы видите внутри легко меняется в последствии, а вот вид из окна или близость к школе – нет. Очень важно правильно расставить приоритеты.

Опытный риэлтор купит квартиру дешевле

Грамотный риэлтор – это человек, который осведомлен о том, каким образом формируется цена. Он знает, каким образом умелый продавец может убедить покупателя купить дороже то, что должно стоить дешевле.

Покупая квартиру впервые, можно существенно переплатить, полагаясь на свой личный взгляд и впечатление. Что делать и как сэкономить? Рецепт здесь довольно прост и очевиден. Поручите опытному специалисту быть Вашим представителем, и не переплачивайте там, где не нужно.

Хороший риэлтор сэкономит Ваши средства, при этом взяв на себя все тяготы проведения сделки под ключ.

Хотите купить квартиру дешевле и без лишних нервов – обращайтесь!

Опыт и знание рынка недвижимости — залог успешной работы риэлтора

Я, Виталий Иванович Грудин, гарантирую индивидуальный подход в сопровождении  каждой сделки. Я обеспечу полную прозрачность, минимизацию всех рисков.

Ваша безопасность в надежных руках!

Я всегда на связи: 24/7

Звоните прямо сейчас: +7(915)121-39-75

Или оставьте заявку на бесплатный звонок! По всей России!