Помощь в продаже квартиры

Для начала определите цель продажи. От Ваших целей зависят сроки реализации.  Например, некоторые продают свою квартиру, потому что им срочно нужны деньги. Но это происходит довольно редко. Чаще всего люди хотят купить другую квартиру. Возможно, им нужны две квартиры при разводе или разъезде. Или для инвестиций с целью заработать на квартирах в будущем. Вариантов много.

Далее Вам необходимо определить стоимость квартиры. Вы можете самостоятельно провести оценку своего жилья. Важно отметить, что Ваши результаты будут приблизительными. Я, как опытный риэлтор, советую Вам обратиться к специалисту. В результате Вы получите точную оценку стоимости Вашей квартиры.

Как самому продать квартиру?

После этого надлежит определиться — продаете Вы сами или с помощью риэлтора. Если выбрали заниматься продажей самостоятельно, то важно учесть некоторые моменты:

• Во-первых, готовьтесь к тому, что как только Вы разместите Ваш номер телефона, Вам будут постоянно звонить риэлторы и сотрудники агентств недвижимости. Их цель – убедить Вас заключить с ними договор.
• Во-вторых, Вы будете тратить много времени на показы и приемы звонков. В том числе и в рабочие время, что, естественно, не понравится Вашему руководителю и коллегам.
• В-третьих, не имея опыта в подготовке рекламы, Вы не сможете сделать ее хорошо. Кроме того, не зная нюансов общения с покупателями, Вы их скорее отпугнете, чем привлечете.

Даже если Вы найдете покупателя, нужно собрать все необходимые документы. Важно, чтобы комплект для сделки был полный.

Но самое сложное – обеспечить безопасность сделки. Неопытный продавец сам не сможет адекватно оценить риски. Особенно если с другой стороны недобросовестный участник купли-продажи.

Обратившись к риэлтору, Вы сэкономите уйму времени, проведя его с пользой для себя.

Где продать квартиру?

У опытного и надежного риэлтора есть своя личная база. Я свою базу нарабатываю уже много лет. Мой телефон передают из рук в руки. Меня советуют друзья, знакомые и счастливые клиенты. Кроме того, я профессионально занимаюсь рекламой. У меня есть свой личный сайт, где я размещаю объявления.

И конечно же, я пользуюсь известными ресурсами по недвижимости:

• Сian;
• Avito;
• Domofond;
• Яндекс Недвижимость;
• Юла;
• Mail Недвижимость;
• ДомКлик;
• Из рук в руки;
• Бибосс;
• Sob.ru;
• Мир квартир и многие другие.

В случае, если Вы решите, что помощь в продаже квартиры Вам не нужна и будете заниматься этим самостоятельно, нужно понимать, что при появлении в интернет-агрегаторах недвижимости Вашего предложения, телефон будет разрываться от звонков агентов, риэлторов или роботов лидогенерации.

Возможно, Вы сталкивались с таким случаем: раздается звонок, поднимаешь трубку. На другом конце приятный женский голос, поздоровавшись, задает два вопроса.

Звонок робота лидогенерации:

Вопрос первый: «Вы продаете квартиру?»

Вопрос второй: «А Вы собственник?»

Услуги лидогенерации

Если Вы даете положительный ответ, знайте – Вам звонил робот лидогенерации. Номер вашего телефона с этого момента становится так называемым ЛИДом, то есть товаром.

Это означает, что по данному номеру собственник квартиры (то есть, не агент) занимается продажей собственного жилья. После этого номер телефона попадает в различные базы, которые продаются всем желающим. В большинстве случаев агентам, которые не брезгуют холодными звонками.

Всё! С этого момента ждите шквала звонков! Но не с целью покупки Вашей квартиры, а с целью предложить Вам помощь по ее продаже.

Все начинается с подписания договора об оказании услуг, в котором учтены все договоренности. Подписание происходит или в офисе, или на объекте. После этого сотрудник агентства производит оценку квартиры и подготавливает материал для рекламы. Далее риэлтор и клиент определяются с ценой. Здесь важно учесть один момент: как быстро Вам надо продать квартиру. Если сроки сжатые, то цена будет меньше. Если у Вас есть неограниченное время, то можно поиграть с ценой.

Этапы техники продажи

Далее риэлтор занимается производством рекламы. После этого принимаются звонки и происходят показы квартиры. Риэлтор проводит переговоры с потенциальными покупателями, где обсуждается сумма задатка или аванса. Затем агент собирает документы для продажи. Потом покупатель и продавец подписывают договор купли-продажи, арендуют ячейку или открывают аккредитив. Далее идет государственная регистрация перехода права собственности. На последнем этапе передаются ключи от квартиры и подписывается акт приема-передачи недвижимости.

Альтернативная сделка – это один из самых сложных видов сделки, в которой могут быть задействованы несколько объектов недвижимости. Здесь важно понимать, чем больше участников, тем больше шансов, что сделка затянется или сорвется. Провести самому такую сделку практически невозможно в силу ее сложности.  Риэлтор, прежде всего, должен хорошо понимать особенности альтернативной сделки. Главная его задача – это регулировать всю цепочку.

Альтернативная сделка с недвижимостью

Однако, стоит упомянуть, что задача риэлтора – не втягивать клиента в сложные рискованные сделки. Отдается предпочтение тем покупателям, у которых на руках живые деньги. Опытный специалист всегда выберет тот вид сделки, который несет меньше рисков для заказчика.

Существует множество сервисов, которые предлагают скачать договор купли-продажи или воспользоваться онлайн-формами. Но важно учесть, что одинаковых сделок не бывает. Я, как надежный и опытный риэлтор, для начала знакомлюсь и анализирую все документы. И только после этого разрабатываю под каждую сделку индивидуальный договор. Я категорически не рекомендую использовать шаблоны документов. Если Вы допустите где-то ошибку, то Росреестр приостановит или откажет в регистрации, что значительно замедлит ход сделки.

Существует два случая, когда подписывается акт приема-передачи квартиры:

• До регистрации сделки в Росреестре. Такая схема часто применяется, если продается квартира без отделки. Чуть реже в случаях, если продавец в квартире не живёт и не собирается из неё вывозить имущество.
• Однако классическим вариантом считается, когда подписание акта приема-передачи происходит после регистрации сделки в Росреестре. Продавец передает ключи покупателю в момент подписания акта в квартире.

Главная разница заключается в том, что задаток является мерой обеспечения по закону, тогда как аванс – нет. Что это означает на практике? Давайте по порядку.

Понятие задатка прописано в Гражданском кодексе РФ. Суть в том, что если покупатель отказался от выхода на сделку, то задаток остается у продавца. При этом, если сделка не состоялась по вине продавца, то он обязан вернуть задаток покупателю в двойном размере. При этом конкретные условия выхода на сделку прописываются в соответствующем соглашении о задатке.

Суть аванса

Аванс – это, всего лишь, предоплата. Если покупатель заплатил аванс, а потом передумал покупать квартиру, то продавец обязан этот аванс вернуть. Если же передумал продавец, то он просто возвращает покупателю аванс.

Как правило, сумма задатка или аванса засчитывается в стоимость покупки квартиры. На вторичном рынке это правила соблюдается почти всегда. На первичном же рынке довольно много исключений.

Есть установленный набор документов, необходимый для государственной регистрации сделки. Он подаётся в Росреестр. Однако, в случае нотариальной сделки или сделки с участием органа опеки, состав документов гораздо шире. Кроме того, риэлторы покупателя могут запрашивать дополнительные документы для проверки квартиры.

Список документов на квартиру

Ниже приведен список документов, которые желательно иметь для удовлетворения всех интересантов.

• Договор купли-продажи (или уступки права требования по договору долевого участия, если речь о строящемся доме);
• ЕЖД — единый жилищный документ. Как альтернатива: справка об отсутствии задолженности по ЖКУ и выписка из домовой книги.
• Технический паспорт на квартиру, либо отдельно поэтажный план и экспликация.
• Выписка из ЕГРН — Единого государственного реестра недвижимости;
• Справка об отсутствие задолженности по капитальному ремонту (можно получить в районном отделении «Единого Информационно-Расчетного Центра» либо в управляющей компании).

Покупатель может попросить Вас предоставить и другие документы. Например, справки из психоневрологического и наркологического диспансера на владельца квартиры. В частности, о том, что он не состоит на учете в названных учреждениях.

Купить квартиру с ремонтом или нет?

Если Вы планируете продать квартиру вообще без отделки, то есть «в бетоне», то ремонт делать не нужно. Стоит исходить из того, что любые затраты на отделку не окупятся. Лучше сразу отразить в цене отсутствие ремонта. При этом позволить покупателю самому готовить квартиру к проживанию.

Если же в Вашей квартире есть чистовая отделка, то ситуация выглядит иначе. С минимальными вложениями в косметический ремонт у Вас есть все шансы поднять стоимость квартиры. Придирчивый покупатель оценит обстановку и сделает вывод, что первое время может обойтись и без ремонта.

Поэтому имеет смысл провести предпродажную подготовку. Если в квартире крашенные стены и они уже грязные, а обои частично оторваны, то лучше стены подкрасить, а обои переклеить.

Ремонт своими руками

Отремонтируйте краны. Если подтекают, устраните течь. Замените негорящие лампочки. Закажите услуги клининга или самостоятельно проведите генеральную уборку.

Приведите в порядок мебель и почистите её. Отмойте двери, окна, протрите пыль. Предайте квартире презентабельный вид.

Обязательно выведите всех насекомых. Присутствие тараканов и муравьев никого не привлекут. При наличии серьезных проблем стоит заказать услуги дезинсекции. Запах мышей, кошек, собак, табака и плесени только понизят стоимость Вашей квартиры.