Хотите сдать квартиру?

Как лучше всего распорядиться имеющейся квартирой в Подмосковье – продать или сдать в аренду? Такой вопрос неизбежно возникает перед теми, кто владеет недвижимостью и не планирует её использовать лично. Обычно мотивация у тех, кто хочет продать квартиру, и кто хочет сдать – разная. Одним нужно много денег прямо сейчас – они продают, другим квартира понадобится в будущем, а сейчас есть желание организовать стабильный приток денег в помощь личному или семейному бюджету – в этом случае люди прибегают к сдаче.

Если Ваш случай близок ко второму и нужно срочно найти арендатора – эта статья для Вас. На рынке аренды квартир я больше десяти лет и сейчас хотел бы рассказать о некоторых важных моментах, влияющих на главное – цену сдачи и срок поиска арендатора. Начну с главного – сдать дороже и быстрее реально, если не полениться и предпринять некоторые усилия. Какие? Об этом дальше.

Есть довольно очевидный фактор, влияющий на цену и срок сдачи, причём об этом факторе все знают или догадываются, но мало кто его по-настоящему использует. Конечно, речь об аккуратности квартиры, ее чистоте и презентабельности.

Обычно, когда люди занимаются сдачей квартиры самостоятельно и подходят к процессу «по-простому», можно стать свидетелем следующих картин:

• В коридоре стоит сломанная тумбочка. «Ну ничего, когда найдется арендатор, то увезу» — размышляет собственник. Но арендатор, попав в квартиру со сломанной мебелью, про себя отмечает отсутствие уюта и не торопится соглашаться, размышляя о других вариантах.
• В квартире пыльно и грязно. «Вот арендатор найдется и пусть под себя всё чистит и убирает, всё равно он будет это делать» или «как будет арендатор, тогда вызову клининг» — возникают идеи у хозяина квартиры, снова переворачивая вопрос с ног на голову, что «сперва пусть будет арендатор, а потом я приведу квартиру в норму». Для быстрой и дорогой сдачи нужно поступать наоборот, тогда как для долгой и дешевой такой подход и правда хорош.
• В квартире есть негорящие лампочки и стоит запах в санузле. Собственник склонен не придавать этому значения, поскольку объясняет всё просто: «ну лампочки потом вкручу, а запах из-за того, что никто не пользуется санузлом и вода застоялась, и если санузлом пользоваться, то запах уйдёт». Подобные размышления, может, логичны и верны по сути, но если впечатление арендатора о квартире было испорчено на уровне ощущений, то слова перестают играть роль. Арендатор просто решит, что здесь ему дискомфортно, пропустив все аргументы мимо ушей, и либо просто откажется от варианта, либо будет жестко торговаться.
• Мебель старая и обшарпанная, особенно это касается мягкой мебели. Можно объяснять арендатору нечто вроде: «что мы, под каждую аренду новый диван будем покупать», а можно купить чехол за две тысячи рублей и создать впечатление ухоженности, выиграв в итоге на более высокой цене аренды.

Примеров можно приводить массу и исписать ими три тома, но основной посыл во всех случаях един – если собственник знает об устранимых неудобствах квартиры, но не занимается ими до презентации жилья арендаторам, значит он потеряет либо в сроках, либо в цене аренды, либо сразу и в том, и в другом.

Следующим важным фактором является юридическая сторона вопроса и процесс заключения договора. Даже если некто согласился снимать квартиру, посмотрев на неё, то он может отказаться, посмотрев на предлагаемый договор аренды и документы, либо негативно оценив сам ход переговоров. Давайте рассмотрим на примерах.

• Арендатор найден, и стоит вопрос подписания договора. Сам же шаблон договора был скачен в интернете и стороны, не имея опыта и юридического знания вопроса, пытаются о чём-то договориться. В результате иногда появляются такие образцы договорного искусства, что можно их включать в шедевры мировой литературы. Но если серьезно, то процесс, построенный таким образом, часто не приводит вообще ни к чему и стороны просто расходятся, ругая друг друга.
• Арендатор найден, просит показать документы на квартиру, но собственник относится ко всему подозрительно и не понимает точно, какие документы от него могут требовать, а какие нет. В итоге происходят затяжки по времени, выяснение каких-то малозначимых деталей, и утомленный арендатор просто идет по другому адресу, где ему могут всё грамотно показать и рассказать, не устраивая суету.

Следующий фактор, определяющий успех на ниве сдачи квартиры – это уверенное владение рыночной информацией и традициями, которые рынок выработал за долгие годы непрерывной эволюции. Опять же, лучше всего объяснять на наглядных примерах:

• Арендатор найден, квартиру одобряет, но торгуется, ссылаясь на знание рынка и на то, что в соседнем доме ему предлагают намного лучшую квартиру в пять раз дешевле, но в этой ему нравятся плинтуса и поэтому он готов сделать всем одолжение, если хозяин даст скидку. Человеку, далекому от рыночных реалий, бывает тяжело сориентироваться и понять, насколько уместный торг ему предлагают. В итоге возможны два сценария: он откажется от хорошего предложения и затянет процесс сдачи, либо согласится с заведомо некорректными аргументами и сдаст дешевле, чем мог бы.
• Арендатор нашелся, по цене согласие достигнуто, но хозяин считает, что вправе посещать квартиру трижды в день без предупреждения для проверки, а также сообщает, что в квартире запрещено открывать окна и пользоваться светом после 23-00, потому что «это моя квартира и условия устанавливаю здесь я». В данном случае следует иметь в виду, что рынок давно уже выработал основные положения, касающиеся коммуникации арендатора и владельца, а также стандартные условия пользования квартирой. Если собственник имеет личный взгляд на этот вопрос, который отличен от рыночного в сторону ущемления арендатора, то либо стороны не смогут договориться, либо возникнет справедливый запрос на снижение цены. Не получится сделать так, чтобы арендатор платил рыночную цены, при этом не получая стандартных удобств, предлагаемых в среднем по рынку.
• Ситуация, обратная предыдущей. Арендатор, ссылаясь на практику и рыночные традиции, требует от собственника оплаты коммунальных услуг по счетчикам, а также устанавливает режим проверки собственником квартире не чаще, чем раз в полгода. Если собственник не уверен, какая на рынке ситуация по различным нюансам, то может не захотеть идти «против течения» и согласится на заведомо невыгодные условия, а ещё и скидку даст. Собственно, этот пункт таит в себе действительно много неприятного, ведь можно хорошо сделать предпродажную подготовку, уверенно провести рекламную кампанию, но потом запутаться в аргументах найденного арендатора и перечеркнуть весь сделанный труд, излишне продешевив.

Арендатор наверняка захочет заключить с Вами договор аренды квартиры. Поэтому, скорее всего, запросит на изучение документы основания на Вашу квартиру. Если Вы решили сдать квартиру через риэлтора, то профессионал в Вашей конкретной ситуации объяснит, какие документы могут понадобиться на момент подписания договора.

К документам, подтверждающим Ваши права на недвижимость, которой вы владеете можно отнести следующие:

• Свидетельство на право собственности на квартиру. Однако, следует иметь в виду, что с недавних пор бланк свидетельства более не выдают. Но старые, ранее выданные, тем не менее, по-прежнему являются официальным документом, подтверждающим Ваши прав.
• Выписка из ЕГРН. Если у Вас есть свежая выписка из единого государственного реестра прав на Вашу квартиру, подготовьте ее перед подписанием договора аренды. Если нет, то ее лучше заказать в ближайшем отделении МФЦ или «Мои документы».
• Договор купли-продажи. Данный документ для подготовки о подписания договора аренды не требуется, однако иногда слишком въедливый  арендатор, дабы убедиться в чистоте сделки, просит показать ДКП. Вы можете показать данный документ, чтобы снять возникшие вопросы и недоверие потенциального арендатора.
• Единый жилищный документ. Имеет смысл иметь свежий ЕЖД, чтобы у арендатора была уверенность в том, что у Вас нет долгов по коммунальным платежам. Возможно, он захочет убедиться в том, что ему не отключат свет, газ или воду за доги перед коммунальными службами.
• Паспорт. Чтобы убедиться, что Вы — это Вы, наниматель может попросить Ваш общегражданский паспорт. Это абсолютно нормально.

Теневой бизнес «серой субаренды» для Москвы не является чем-то удивительным. И тем не менее многие хозяева своих квартир, которые они самостоятельно сдают в аренду, иногда сталкиваются с этим явлением впервые.

Что же происходит? На показе и подписании договора, как правило, присутствует милая семейная пара без детей и животных, работающая с их слов менеджерами среднего звена в одной из приличных компаний в центре Москвы. Они сами подготовили и распечатали договор. Ведут себя очень вежливо и учтиво. Внимательно проверили и изучили и даже сфотографировали все документы на квартиру. Заплатили за месяц вперед и депозит. Ничто не вызывает подозрения.

А дальше сценариев развития может быть несколько:

• Через месяц, не получив перечисления за очередной месяц, хозяин, не дозвонившись арендатору на выключенный телефон, приходит в квартиру лично. В квартире к этому моменту совсем другие люди. Их, как правило, много. И они, как правило, приезжие из Азии или стран ближнего зарубежья. Таким образом, предыдущая пара благополучно пересдала вашу квартиру по более высокой цене, предусмотрительно взяв оплату за год вперед. И также предусмотрительно выключила телефон.
• Другой вариант развития событий. Ваша квартира становится местом для свиданий. То есть формально в ней живет та самая супружеская пара, но они «по дружбе» разрешают своим знакомым встречаться у вас дома. И как правило, это происходит каждый день, принося им солидный доход.
• Или, например, такой исход. Вы, лишь пробежав глазами по представленному ими договору, впоследствии узнаете, что Ваша квартира стала объектом так называемого «доверительного управления».  По данному договору Вы теряете права на пользования квартирой на весь срок аренды. За несогласованный визит к себе на квартиру для проверки ее состояния, может быть предусмотрен солидный штраф.

Ситуаций, в которые может попасть незадачливый арендодатель может быть много. В идеале, лучше всего доверять эту работу профессионалу. Но, если уж Вы решили, потренироваться в этом вопросе самостоятельно, то хотя бы читайте внимательно договор. И обязательно предусмотрите обязательную возможность контроля квартиры.

Формально, единственным документом, необходимым для заключения договора аренды квартиры, является общегражданский паспорт арендатора. Более, в принципе, требовать нечего.

Однако, если с будущим жильцом будут проживать его жена, дети, родители или другие лица, обозначенные в договоре, Вы можете попросить их документы (паспорта, свидетельства о рождении), например, чтобы установить степень родства.

Если у вас есть сомнения в информации о трудоустройстве арендатора, Вы можете попросить выписку из трудовой книжки, заверенную печатью организации, или, на худой конец, визитку, на которой будет его фамилия, номер телефона организации, вебсайт и адрес электронной почты. Это позволит составить впечатление о потенциальном арендаторе и, при необходимости, проверить предоставленную информацию.

Но, в идеале, лучше все-таки сдать квартиру через риэлтора. Опыт, ответственность и репутация агента, позволят избежать ошибок и финансовых потерь при сдаче квартиры в аренду.

Такое, к сожалению случается. Не редки случае, когда сосед снизу звонит и рассерженным голосом требует компенсации за испорченную отделку. Или того хуже — обращается в суд. А если квартир пострадало много по вине ваших арендаторов — что делать?

Лучшее средство — подстелите соломку! Застрахуете свою квартиру и ответственность перед третьими лицами. Причем, сделайте это заранее. Любые споры «кто виноват» лучше решать потом. Но, имея страховку на руках, Вы можете смело отправлять всех пострадавших в страховую компанию. Это сбережёт Ваши нервы и деньги.

Следует обратить внимание, что залив соседей снизу может быть спровоцирован, например проблемами на стояке. В этом случае ответственность лежит на управляющей компании. А значит ни Вы, не ваши арендаторы не виновны. Если потек кран внутри квартиры, то в этой ситуации ответственность может быть разделена на две ситуации:

• Естественный износ. Кран вышел из строя из-за своего изношенного состояния. Коррозия, трещины и прочие естественные причины могли привести к протечке. В этом случае — это Ваша ответственность.
• Неосторожность при эксплуатации. Таких причин может быть большое количество. Например, арендатор просто забыл выключить воду или повесил на кран ведро. Так или иначе — это его ответственность.

Подготавливая договор аренды, обязательно предусмотрите ответственность сторон в таких ситуациях. И не забудьте застраховаться! Если Вы приняли решеие сдать квартиру через риэлтора, то Вам не о чем беспокоиться. Грамотный агент все вопросы возьмет на себя.

На практике возникает гораздо больше нюансов и спорных ситуаций, чем указанные выше хрестоматийные примеры. Человек может успешно сдать квартиру заключив договор, и при этом не догадываться, что сдал дешевле, чем стоило, и при этом не защищен договором в силу его ничтожности, как это часто бывает, когда договор готовится не профессионалами. Если арендатор окажется приличным человеком и не будет создавать проблем, то хозяину повезёт, а если нет, то можно столкнуться с очень серьезными и неожиданными проблемами.

Лучшее решение, которое может принять собственник квартиры, решив заняться сдачей – это обратиться к профессиональному агенту, то есть ко мне. Со своей стороны я готов оказать полную поддержку, поскольку отлично знаю рынок во всех его аспектах, готов консультировать по всем вопросам предпродажной подготовки, профессионально составляю договоры и лично участвую в переговорном процессе. Со всех сторон лучше все-таки сдать квартиру через риэлтора.

Кроме того, я беру на себя рекламу квартиры и делаю её хорошо.

Основные направления моей деятельности – это Москва и Подмосковье. Здесь я провел сотни успешных сделок, в том числе действительно сложных. Мне хорошо известны особенности сделок по разным типам жилья.

Главное, чем я руководствуюсь – это защита интересов моего клиента на всех этапах. Ко мне часто обращаются повторно, рекомендуют друзьям и знакомым, поэтому репутация и высокие результаты оказанных услуг – моя первостепенная ценность. Мне важно, чтобы при окончании договора аренды с найденным мной арендатором Вы захотели сдать квартиру через риэлтора и обратиться ко мне снова.

Звоните, и сможете убедиться лично, что сдать квартиру быстро и дорого – возможно, если такая задача поставлена профессионалу.

Отдельно обращаю внимание на то, что для собственников мои услуги бесплатны!

Обращайтесь! Звоните прямо сейчас:

+7(915)121-39-75